بيان العقار و  أصل الملكية

بيان العقار و  أصل الملكية

يجب أن تشتمل طلبات الشهر والمحررات الواجبة الشهر على البيانات اللازمة والمفيدة فى تعين العقار وعلى الأخص بيان موقعه ومساحته وحدوده فإن كان من الأراضى الزراعية وجب ذكر اسم الناحية والحوض ورقم القطعة وإن كان من أراضى البناء والعقارات المبينة فيها وجب ذكر اسم القسم والشارع والحارة والرقم إن وجد .

       ويراعى بالنسبة للأراضى الزراعية وللعقارات الكائنة بسكنات النواحى غير المربوط عليها عوايد مبانى وغير الموجود بها مجالس مدن أو قرى ذكر التفاصيل الآتية فى طلبات الشهر والمحررات واجبة الشهر .

• أسماء المحافظة والمركز والناحية .
• اسم الحوض ورقمه .
• رقم القطعة .
• المسطح والحدود .
• أطوال الحدود إذا أمكن الحصول عليها وتذكر بالمتر أو بالقصبة ما بالنسبة للعقارات الكائنة بالمدن المربوط عليها عوائد مبانى أو بها مجالس مدن أو قرى فالتفاصيل الواجب ذكرها هى :
• أسماء المحافظة والمركز أو القسم والناحية أو الشياخة .
• اسم الشارع أو الحارة أو الزقاق ورقمه إن وجد .

ج- رقم المنزل أو القطعة حسب الموضح بخرائط المدن وحسب ترقيم التنظيم ، فإن لم توجد أرقام تنظيم فتذكر أرقام الجرد .

د- المسطح والحدود والأطوال كما هو موضح من قبل .

  المحررات التى تقبل فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية والحق العينى

لا يقل من المحررات فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية أو الحق العينى إلا :

• المحررات التى سبق شهرها .
• المحررات التى تتضمن تصرفاً مضافاً إلى ما بعد الموت تم قبل العمل بأحكام قانون الشهر العقارى .
• المحررات التى ثبت تاريخها قبل 1924 من غير طريق وجود توقيع أو ختم لإنسان متوفى .
• المحررات التى تحمل تاريخاً سابقاً على سنة 1924 إذا كان قد أخذ بها قبل العمل بأحكام قانون الشهر العقارى فى محررات تم شهرها أو نقل التكاليف بمقتضاها لمن صدرت لصالحه .

وذلك كله بشرط عدم تعارض هذه المحررات مع مستندات المالك الحقيقى .

       واستثناء مما تقدم تقبل للشهر المحررات التى تم توثيقها التى تم توثيقها أو التصديق على توقيعات المتعاقدين فيها أو التى صدرت فى شأنها أحكام بصحة التعاقد أو التوقيع قبل العمل بأحكام قانون تنظيم الشهر العقارى وكانت تستند فى إثبات أصل الملكية أو الحق العينى لمحررات عرفية تحمل تاريخاً سابقاً على سنة 1924 .

  المفاضلة بين مستندات الملكية   : إذا تبين للمأمورية تعارض مستندات الملكية المقدمة فى طلب الشهر مع مستندات المالك الحقيقى ، وجب عليها عرض الأمر مشفوعاً بالرأى على المكتب المختص لإجراء المفاضلة بين هذه المستندات .

  الوصية : الأصل أن الوصية لا تعتبر نفاذة إلا بوفاة الموصى مصراً عليها ثم قبول الموصى إليه لها بالنسبة للموصى به ، وهى تخضع لأحكام القانون رقم 71 لسنه 1946 فيما يتعلق بالوصايا التى تمت بعد 31/7/1964 ، وتخضع لأحكام القوانين السابقة على هذا القانون فيما يتعلق بالوصايا التى تمت قبل 1/8/1946 – تاريخ العمل بالقانون المذكور .

       ومن الوصايا ما نص القانون على وجوب شهرها وهى الوصايا التى تمت ابتداء من أول يناير سنة 1947 ومنها الجائز شهرها وهى التى تمت قبل 1/1/1947 تاريخ العمل بالقانون رقم 114 لسنه 1964 .والوقت المناسب لشهر الوصية هو الوقت الذى تصبح فيه نافذة أى بعد وفاة الموصى وبعد قبول الموصى إليه .

وذلك مع مراعاة ما نصت عليه المادتان 138 ، 474 .العقود الثابتة التاريخ المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة 128 لا تقبل كسند لإثبات أصل الملكية أو الحق العينى إلا بعد التحقق من صحة بيانات إثبات التاريخ والبيانات الخاصة بصحة العقد .يجب تقديم أصل المحرر مشفوعاً بصورة فوتوغرافية منه موقعاً عليها من صاحب الشأن بتطابقها مع الأصل وتحتفظ المأمورية بهذا الأصل بعد مراجعته على الصورة المقدمة والتأشير عليها بتطابقها ، على أن تتم إجراءات تحقيق صحة بيانات العقد بالاستعانة بالصورة المقدمة ولا يغنى عن تقديم أصول هذه المحررات أية شهادات من واقع دفاتر إثبات التاريخ أو أى تحقيق يجرى على الطبيعة .ويستثنى من هذا الحكم المحررات الثابتة التاريخ التى سبق أرفاقها مع محررات تم شهرها أو سبق إيداعها والتى يكتفى فى شأنها بتقديم صورة رسمية من أصل المحرر أو محضر الإيداع .ويراعى الامتناع كلية عن إعطاء صور من المحررات الثابتة التاريخ قبل 1924 من غير طريق وجود توقيع أو ختم لإنسان متوفى ما لم تكن أصولها قد سبق إرفاقها مع محررات ثم شهرها أو سبق إيداعها .

للتحقق من صحة بيانات إثبات التاريخ يجب على المأمورية إتباع الإجراءات الآتية :

• بالنسبة للمحررات الثابتة التاريخ بالمحاكم الوطنية بمقتضى الحصول من واقع صورة السجل رقم 205 مكرراً بالمحكمة المختصة على البيانات الجديدة الخاصة برقم المخزن والين والرقم المسلسل لحفظ دفتر إثبات التاريخ بدار المحفوظات العمومية .
• بالنسبة للمحررات الثابتة التاريخ بأقلام وهون المحاكم المختلطة فتطلب بيانات إثبات التاريخ من مكاتب الشهر المحفوظ بها دفاتر إثبات التاريخ .

ويراعى فى موافاة المأموريات بتلك البيانات أن تكون شاملة لكل ما أثبت فى شأن المحرر بالدفتر على أن يوقع على هذه البيانات من رئيس القسم المختص واعتماد توقيعه من أمين المكتب أو من يقوم مقامه .

     للتحقق من صحة بيانات العقد يقتضى مراعاة الآتى :

• إجراء تطبيق هندسى على الطبيعة للعقد والمستندات المقدمة معه ، إعداد مساحى مقارن للمعلومات الواردة به وما يقابلها حالياً من حيث النواحى والأحواض وأرقامها والقطع أو رقم التنظيم والعوايد واسم الشارع والحارة والقسم أو المركز والمحافظة مع بيان مسطح العقار وحدوده وأوصافه ومشتملاته وأسماء المجاورين وذلك طبقاً لأحدث بيانات مساحية مع ذكر أرقام وعناوين المكلفات الواردة بها هذه العقارات حالياً .
• عمل محضر تحقيق على الطبيعة فى ضوء ما تقدم بالنسبة للنواحى التى لم تعد مساحتها حديثاً أو التى أعيدت مساحتها ولم يكن العقد الثابت التاريخ قدم للأخذ به كمستند تمليك ، وتؤخذ فيه أقوال المتعاقدين والملاك الأصليين أو ورثتهم والشركاء وأصحاب التكاليف التى تؤثر عليهم المستندات المقدمة والمجاورين وكبار السن ورجال الإدارة المحلين وذلك للتحقيق من صحة بيانات العقد ومن وضع يد المشترين أو ورثتهم على العقارات الواردة به من وقت صدور العقد حتى تاريخ عمل المحضر مع الاسترشاد بما ورد بمراجع المأمورية المختلفة ودفاتر المكلفات لمطابقة البيانات الواردة بالعقد عليها بقدر الإمكان .وتستثنى العقود الثابتة التاريخ التى سبق الأخذ بها عند إجراء أعمال المساحة الحديثة وأثبتت بدفاترها من إجراءات التطبيق الهندسى والتحقيق المشار إليهما فى البندين السابقين وذلك عند تقديمها للتصرف بمقتضاها ومع التنويه بذلك فى المحرر .يقوم رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين ومعاونة المراجع المساحى إجراء محضر التحقيق فى الطبيعة المشار إليه فى المادة السابقة .على أنه بالنسبة للإرشاد عن العقار فيجب أن يتم بمعرفة صاحب الشأن وأن يكون المراجع المساحى مسئولاً عن تحقيقه عن طريق الرجوع إلى مراجع المأمورية وكشف التحديد والمستندات المقدمة مع الطلب .

  تقوم المأمورية بإخطار صاحب الشأن ورجال الإدارة المحليين بالموعد الذى حددته للانتقال إلى الطبيعة على أن يتضمن إخطار صاحب   الشأن ما يأتى :

• استحضار كافة المستندات التى يتناولها البحث والمؤيدة لوضع اليد .
• التنبيه على الشركاء فى العقار موضوع التحقيق للحضور فى الزمان والمكان المحددين إن كان هناك شركاء ، وكذلك الملاك المجاورين للعقار مع التحقيق من ذلك عن طريق بطاقتهم الشخصية أو العائلية .ويتضمن إخطار العمدة مأمور القسم أو المركز فى المدن المربوطة بالعوائد التنبيه على اثنين من رجال الإدارة المحليين بالناحية بالحضور فى الموعد المحدد .وفى النواحى التى إلغى فيها نظام العمد يرسل الإخطار إلى رئيس نقطة الشرطة بالناحية . تسرى القواعد المبينة بالمادتين 123 ، 134 على المحررات الثابتة التاريخ التى سبق شهرها بطريق الإيداع أو التى سبق الأخذ بها فى عقود تم شهرها . يشترط للأخذ بالمستندات المثبتة لأصل الملكية أو الحق العينى فى الأحوال المشار إليها فى المادة 128 وجوب انطباقها على العقار محل التصرف على أن يراعى بالنسبة للمستندات المشار إليها فى البندين 2 ، 4 والفقرة الأخيرة من المادة المذكورة عمل محضر تحقيق فى الطبيعة وفقاً لما هو مبين بالبند الثانى من المادة 134 مع وجوب تقديم أصل العقد العرفى أو صورة رسمية منه إذا كان مرفقاً مع محرر سبق شهره وقدم الأصل فيجب التحقق من أنه سبق الأخذ به فعلاً بذلك المحرر .

       وبالنسبة للمحررات المسجلة قبل سنة 1924 والتى تخلو من الحدود ، ويتعذر على المكاتب الهندسية تطبيقها لهذا السبب ، فيمكن الأخذ بها كمستندات تمليك وذلك بعد إجراء محضر تحقيق فى الطبيعة على النحو الموضح بالفقرة السابقة .

المبحث الاول

وضع اليد المدة الطويلة

وبحث أصل الملكية

• القاعدة فى مراجعة أصل الملكية هى وجوب تقديم سند التملك مع كشف رسمى حالى من دفاتر التكليف أو التمويل .
• فإذا كان أصل الملكية أو الحق العينى محل طلب الشهر لا يستند إلى أحد المحررات المنصوص عليها فى المادة 128 وطلب صاحب الشأن إسناده وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية ، فعلى المأمورية تحقيق وضع اليد للتثبيت من مدى توافر شروطه وفقاً لأحكام القانون المدنى ثم تحيل الطلب إلى مكتب الشهر مشفوعاً برأيها .

وتتولى لجنة تشكيل بمكتب الشهر برياسة أمين المكتب وعضوية أقدم اثنين من الأمناء المساعدين والأعضاء الفنيين النظر فى الطلب والاعتراضات المقدمة بشأنه ، وتصدر قرارها مسبباً بقبول الطلب أو رفضه .

وتخضع هذه اللجنة المشار إليها فى جميع أعمالها وقراراتها لإشراف ورقابة وتوجيه المصلحة والتى تملك تكليفها بإعادة النظر فى أعمالها وقراراتها إذا ما استبان لها مشوبته بأى من العيوب المخلة بسلامة القرارات الإدارية أو بتطبيق القانون أو التعليمات .

ويجوز لصاحب الشأن التظلم من أعمال هذه اللجنة وقراراتها إلى المصلحة أو الطعن عليها أمام مجلس الدولة . كما لا يخل ذلك بحق ذوى الشأن فى المنازعة فى أصل الحق أمام القضاء المدنى .

المبحث الثانى

إجراءات تحقيق وضع اليد

 تتبع الإجراءات التالية فى تحقيق وضع اليد المنصوص عليه فى المادة السابقة :

• يحصل من الطالب رسم قدره 1% ( واحد بالمائة ) من قيمة العقار أو الحق العينى موضوع الطلب ، ويتبع فى تقدير الرسم القواعد المقررة فى قانون رسوم التوثيق والشهر .
• على المأمورية أن تنشر على نفقة الطالب فى إحدى الصحف اليومية وسلفه والموعد المحدد لتحقيق الطلب ، ويكون هذا الإعلان بميعاد لا يقل عن خمسة عشر يوماً قبل موعد التحقيق .
• لكل ذى مصلحة حق الاعتراض على إسناد الملكية بطريق وضع اليد ويقدم اعتراضه مقروناً بالمستندات المؤيدة له إلى المأمورية المختصة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ النشر .
• يقوم رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين بإجراء محضر فى الطبيعة لتحقيق وضع اليد ومدته وسببه ومدى استكمال شروطه طبقاً لأحكام القانون المدنى .

ويجب أن يتضمن محضر التحقيق بياناً مفصلاً عن العقار محل الطلب وأوصافه ومشتملاته طبقاً لحالته فى الطبيعة وما أدرج بسجلات المساحة المعمول بها قرينه بخصوص الملكية ووضع اليد والتكليف ، وكذلك أقوال المتعاقدين وأصحاب التكليف أو ورثتهم وجيران العقار والحائزين له والمعترضين .

       وبصفة عامة كل من يستلزم التحقيق سماع أقوالهم ، ويوقع على المحضر من الحاضرين فإن امتنع أحدهم عن التوقيع أثبت ذلك فى المحضر مع بيان سبب امتناعه .

• على المأمورية أن تبدى رأيها فى الطب ثم تحيله إلى المكتب مرفقاً به جميع الأوراق والمستندات الخاصة به .
• على المكتب عرض الطلب ومرفقاته على اللجنة المنصوص عليها فى المادة السابقة لتصدر فيه قراراً مسبباً بقبوله أو رفضه .

 يجب أن تتضمن إخطارات القبول ومشروعات المحررات المراد شهرها قرار اللجنة المشار إليها فى المادة 140 بإسناد الملكية إلى وضع اليد ، مع إرفاق صورة معتمدة من هذا القرار مع المحرر عند شهره .

 لا يجوز إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية فى الحالات الآتية :

• الأراضى الفضاء .
• الحالات المنصوص عليها فى المادة 970 من القانون المدنى .
• العقارات التى تحظر القوانين تملكها بالتقادم .

 استثناء يجوز إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة  فى الحالات الآتية :

• الأراضى الفضاء بعد هدم المبانى التى كانت مقامة عليها ومربوطة بالعوائد .
• الأراضى التى كانت مربوطة بضريبة الأطيان الزراعية ، ورفعت عنها الضريبة .
• الأراضى العقارية إذا قدمت شهادة رسمية صادرة من الوحدة المحلية المختصة معتمدة من رئيسها أو من ينيبه . تتضمن البيانات الآتية :
• اسم مقيم المبنى .
• عدم خضوع هذه المبانى لضريبة العقارات المبينة المفروضة بالقانون رقم 56 لسنة 1954 .
• تاريخ إنشاء أو إقامة المبنى .
• عدم تضمينها عبارة دون مسئولية الوحدة المحلية عما ورد بها أو ما شابه ذلك .

 لا تسرى إجراءات إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية المنصوص عليها فى المواد السابقة للعقارات التى يستند فى تملكها إلى وضع اليد إذا كانت إجراءات بحث الملكية وتحقيق وضع اليد على هذه العقارات قد تمت قبل 1/5/1976 تاريخ العمل بالقانون رقم 25 لسنة 1976 ، وأثبت هذه الإجراءات بمحررات تم شهرها قبل هذا التاريخ .

 يجوز التصرف فى الأراضى المستقلة عما عليها من مبانى أو العكس وذلك سواء كان المالك لكليهما واحداً أو اختلف المالكان لكل منهما وذلك بمراعاة ما يأتى :

• حالة التصرف فى مبان مقامة على أرض للغير :

وفى هذه الحالة يجب المطالبة بالمحرر المشهر الذى يكون مالك الأرض قد خول بمقتضاه التصرف فى المبانى الحق فى إقامتها وتملكها ، فإن تعذر ذلك فيجب إدخال مالك الأرض طرفاً فى الإجراءات مقرراً بأن المتصرف فى المبانى هو الذى أقامها على نفقته وله حق تملكها . والتصرف فيها ، أما فى حالة ما إذا كان مالك الأرض احدى الجهات الحكومية أو احدى شركات القطاع العام أو قطاع الأعمال العام أو احدى الجهات التابعة لهما ، فيكتفى بتقديم محرر صادر من الممثل القانونى للجهة المالكة للأرض متضمناً الإقرار بأن المتصرف فى المبانى هو الذى أقامها على نفقته وله حق تملكها والتصرف فيها وعلى أن يعتمد توقيع الممثل القانونى لهذه الجهة بخاتم شعار الدولة مع توضيح السند القانونى لتمثله لها . ولا يغنى عن ذلك أن يكون ربط الضريبة على العقار ( المبانى ) بالمكلفات باسم المتصرف فيها . أو الشهادة الصادرة من الوحدة المحلية المختصة المشار إليها بالبند (3) من المادة (143) . أو صدور ترخيص المبانى باسمه .

• حالة التصرف فى الأرض مستقلة عما عليها من مبان :

وفى هذه الحالة تتم المراجعة بناء على مستندات الملكية المقبولة قانوناً ، فإذا أدعى المتصرف إليه – أنه هو الذى أقام المبنى على نفقته فيعتبر ربط الضريبة على العقار أو استخراج ترخيص البناء باسمه قرينه على ذلك حسبما نصت على ذلك المادة 21 من القانون رقم 70 لسنه 1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر معدلاً بالقانون رقم 6 لسنه 1991 . كما يعد قرينة على ذلك الشهادة الصادرة من الوحدة المحلية المختصة المشار إليها بالبند 3 من  المادة 143 .