| الموضوع
وعدم تحقق الشرط الفاسخ واستمرار العقد
وكيل الطالب
|
انه في يوم الموافق / /
بناء على طلب لسيدة / ……………………….. المقيمة في فيلا ( …. ) – مشروع ……… – الشيخ زايد – محافظة الجيزة ومحلها المختار مكتب الأستاذ / عدنان محمد عبد المجيد المحامى بالنقض و الاساتذة /عبد العزيز احمد عبد العزيز / مروة عدنان / عبد الله حسن / اسلام حسن/ احمد عدنان المحامون الكائن 11 ميدان التحرير بالقاهرة .
أنتقلت أنا محضر محكمة الجزئية واعلنت
السيد / الممثل القانوني لشركة …………………(ش م م ) والكائن مقرها / … شارع لبنان – المهندسين – محافظة الجيزة ، ومحله المختار الإدارة القانونية بذات العنوان . مخاطبا مع ..
وأنذرته بالأتى
بموجب العقد المؤرخ فى 28/12/2022 أشترت الطالبة من الشركة المعلن إليها الشالية كود رقم …….. mb3 // بمشروع ( ………… ) التابع للشركة المعلن إليها والبالغ مساحته 170 متر تحت العجز والزيادة نظير ثمن إجمالي قدره 7.700.000 جنيه ( فقط سبعة ملايين وسبعمائة ألف جنيه مصري ) يضاف إليها مبلغ 770.000 جنيه (فقط سبعمائة وسبعون ألف جنيه مصري ) ومقابل الصيانة .
وكانت الطالبة قد سددت دفعة التعاقد المنصوص عليها بالعقد وقدرها مبلغ 770.000 جنيه ( سبعمائة وسبعون ألف جنيه ) حال ابرامه وادرج المبلغ الباقي من ثمن الوحدة المباعة وقدره 6.930.000 جنيه ( فقط ستة ملايين وتسعمائة وثلاثون ألف جنيه مصري) بإقساط وردت بملحق العقد رقم( 3 ) المعنون (جدول سداد ثمن الوحدة و الصيانة ) .
- ولما كان ذلك وكانت الشركة البائعة المعلن إليها قد استحصلت من الطالبة على شيكات متسلسلة بعدد وقيمة الاقساط المشار إليها تحت يدها وارتضت القيام بصرف كل شيك يخص القسط الذى حل اجله خلال موعد استحقاق سداد القسط الوارد بالعقد – في الفترة ما بين بداية موعد استحقاقه حتى اليوم السابق على استحقاق القسط التالي- وفقا لما جاء بالعقد في التوقيت الذى تختاره لتحصيل قيمته فى المدة المذكورة وفقا لما هو ثابت بشان صرف الاقساط السابقة , وقد اوفت الطالبة بتلك الكيفية بعدد 10 أقساط (عشر أقساط) متتاليه فى مواعيد استحقاقه المذكورة .
- بيد ان الطالبة قد فؤجئت بكون الشركة المعلن إليها تزعم على غير حقيقة الواقع أن الطالبة لم تفى بالقسط الحادى عشر من الثمن الحال أجل سداده فى الفترة من 30/5/2025 وحتى 30/8/2025 والبالغ قيمته مبلغ 288.750 جنيه ( فقط مائتين وثمانية وثمانون ألف وسبعمائة وخمسون جنيها مصريا ) ومن ثم فقد اخطرت الطالبة بإعذار سلم لقلم المحضرين فى 17/8/2025 و أعلن إداريا فى 25/8/2025 بإعتبار الشركة المعلن إليها العقد مفسوخا ومن ثم شرعت فى مفاوضة الطالبة من بعد ذلك بشان تعديل الثمن على نحو مضاعف عدة مرات لسعر الوحدة المباعة فى مسلك ينم عن سوء نية فى تطبيق بنود العقد .
- لما كان ذلك وكان مسلك الشركة المعلن إليها على نحو ما ذكر بعاليه لا يتحقق به الشرط الفاسخ الوارد بالعقد وانما يعد فسخا للعقد بالإرداة المنفردة من جانبها حال عدم تحقق ثمة مخالفة عقدية من قبل الطالبة إذ ان الاعذار قد ارسل للطالبة قبل حلول القسط التالى فى 30/8/2025 وفوات ميعاد سداد القسط المستحق ولم يتحقق بذلك مخالفة للعقد من المنذرة وانما كشف عن سوء نية الشركة المنذر إليها وسعيها للتخلص من الرابطة العقدية بالمخالفة لبنوده والقانون .
- وكانت الطالبة قد بادرت إلى عرض الاقساط على الشركة المعلن إليها بالاقساط الثلاث بعرض القسطين اللذين حل اجلهما فى 30/5/2025 و 30/8/2025 و كذا القسط الثالث الذى لم يحل اجله بعد فى 30/11/2025 وقيمة كل منها مبلغ ( فقط مائتين وثمانية وثمانون ألف وسبعمائة وخمسون جنيها مصريا ) ليصبح اجمالى المبلغ المعروض للاقساط الثلاث مبلغ 250 جنيه ( فقط ثمانمائة و ست وستون ألف و مائتان وخمسون جنيها مصريا ) بموجب أنذار العرض المعلن بتاريخ / / 2025 إلى الشركة المعلن إليها .
ولما كان ذلك وكان النص في الفقرة الأولى من المادة 147 من القانون المدني قد جرى على أن: “العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين”، وفي المادة 148 منه على أنه: ” يجب تنفيذ العقد طبقًا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية”، وفي المادة 150من القانون ذاته على أنه: “إذا كانت عبارة العقد واضحةً فلا يجوز الانحراف عنها عن طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين ”
وكان المقرر فى قضاء النقض أن مبدأ سلطان الإرادة مازال يسود الفكر القانوني ولازم ذلك أن ما اتفق عليه المتعاقدان متى وقع صحيحًا لا يخالف النظام العام أو الآداب أصبح ملزمًا للطرفين، فلا يجوز نقض العقد ولا تعديله من جهة أيٍّ من الطرفين، إذ إن العقد وليد إرادتين وما تعقده إرادتان لا تحله إرادة واحدة، وهذا هو الأصل، كما يمتنع ذلك على القاضي – أيضًا – لأنه لا يتولى إنشاء العقود عن عاقديها وإنما يقتصر عمله على تفسير مضمونها بالتزام عبارات العقد الواضحة وعدم الخروج عنها بحسبانها تعبيرًا صادقًا عن الإرادة المشتركة للمتعاقدين، وذلك احترامًا لمبدأ سلطان الإرادة وتحقيقًا لاستقرار المعاملات. (الطعن رقم 2206 لسنة 82 قضائية- جلسة 21/6/2021 ) .
وكان الثابت مما سبق بيانه عدم تحقق ثمة مخالفة عقدية فى حق الطالبة وشرط الفسخ قبلها وذلك للاسباب الاتية :
اولا: إن الإعذار بالفسخ المؤرخ فى 25/8/2025 قد وجه للطالبة قبل حلول القسط التالى وفوات ميعاد سداد القسط الحادى عشر فى الفترة من 30/5/2025 وحتى 30/8/2025 ومن ثم فلم يتحقق الشرط الفاسخ الوارد بالعقد .
ذلك ان الثابت مما سبق بيانه كون الشركة المعلن إليها قد وجهت إلى الطالبة إعذارا بالفسخ بالانذار المرسل فى 17/8/2025 و المعلن إداريا فى 25/8/2025 بإعتبار العقد مفسوخا لعدم سداد الطالبة القسط المستحق فى الفترة من 30/5/2025 وحتى حلول القسط التالى عليه فى 30/8/2025 ومن ثم فإن المخالفة العقدية المنسوبة للطالبة لم تقع حال افصاح الشركة المعلن إليها عن فسخ العقد إذ أن حلول موعد القسط التالى فى 30/8/2025 كميعاد لتحقق المخالفة العقدية وشرط الفسخ لم يكن قد حل عند توجيه الاعذار بالفسخ من قبل الشركة المعلن إليها وافصاحها عن فسخ العقد وهو ما يتعين معه على القاضى الوقوف على تحقق شرط الفسخ من عدمه وكان المقرر فى قضاء النقض انه :
وإن كان الاتفاق على أن يكون عقد البيع مفسوخاً من تلقاء نفسه دون تنبيه أو إنذار عند تخلف المشتري عن سداد أي قسط من أقساط باقي الثمن فى ميعاده، من شأنه أن يسلب القاضي من كل سلطة تقديرية فى صدد الفسخ إلا أن ذلك منوط بتحقق المحكمة من توافر شروط الفسخ الاتفاقي ووجوب إعماله ذلك أن للقاضي الرقابة التامة للتثبت من انطباق الشرط على عبارة العقد، ويترتب على ذلك أنه متى كان مبنى الفسخ التأخير فى سداد قسط من الثمن فى الموعد المحدد له، فإنه يتعين على القاضي التحقق من قيام هذا الشرط ومن بين ذلك التثبت من اتفاق العاقدين على قيمة كل قسط وما حل أجل سداده. (الطعن رقم 4791 لسنة 67 جلسة 23/5/1999 س 50 ع 1 ص 700 ق 140
كما قضى بأنه : لا يجوز اعتبار العقد مفسوخا إعمالا للشرط الفاسخ الصريح الوارد به إلا إذا ثبت للقاضى حصول المخالفة التى يترتب عليها الانفساخ ، ولما كانت الدعوى قد رفعت للحكم بانفساخ عقدين مختلفين إستنادا إلى تحقق الشرط الفاسخ الصريح المنصوص عليه فى كل منهما ، فإنه لا يصح الحكم بإنفساخ العقدين إلا إذا تحقق الشرط بالنسبه لكل منهما ، ولا يكفى تحققه فى أحد العقدين للحكم بانفساخ العقد الآخر ، وإنما يقتصر الانفساخ فى هذه الحالة على العقد الذى تحقق فيه الشرط ، وإذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بتحقق الشرط الفاسخ الصريح المنصوص عليه فى كل من عقدى البيع الصادرين من المطعون عليهم للطاعن على أن المبالغ المسددة من الطاعن ( المشترى ) و مقدارها 8050 ج ( بخلاف مقدم الثمن ) لا تفى بقيمة الأقساط الباقية فى ذمتة بمقتضى العقدين ومجموعهما 14370 ج ، دون بحث للمبالغ المسددة من الثمن المتفق عليه فى كل عقد على حده والتعرف على ما إذا كانت هذه المبالغ تكفى للوفاء بهذا الباقى فإن الحكم المطعون فيه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون . (الطعن رقم 79 لسنة 43 جلسة 17/5/1979 س 30 ع 2 ص 365 ق 252)
ثانيا : عدم تحقق الشرط الفاسخ الصريح لعدم سعى الشركة البائعة إلى موطن المشترى لاقتضاء القسط وما بقى من الثمن عند حلول أجله بالمخالفة لنص المادتين ٢/٣٤٧، ٤٥٦ من القانون المدني.
لما كان من المقرر بنص المادة ٣٤٧ من القانون المدني أنه إذا كان محل الالتزام شيئاً معيناً بالذات وجب تسليمه في المكان الذي كان موجوداً فيه وقت نشوء الالتزام، ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك , أما في الالتزامات الأخرى فيكون الوفاء في المكان الذي يوجد فيه موطن المدين وقت الوفاء، أو في المكان الذي يوجد فيه مركز أعمال المدين إذا كان الالتزام متعلقاً بهذه الأعمال.
كما نصت المادة ٤٥٦ من ذات القانون أنه على أنه (1- يكون الثمن مستحق الوفاء في المكان الذي سلّم فيه المبيع، ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك فإذا لم يكن الثمن مستحقاً وقت تسليم المبيع، وجب الوفاء به في المكان الذي يوجد فيه موطن المشتري وقت استحقاق الثمن ).
وقد قضت محكمة النقض بأنه أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه لما كان الأصل في تنفيذ الالتزام عملا بمقتضى المادتين ٢/٣٤٧ ، ٤٥٦ من القانون المدني أن يكون دفع الدين في محل المدين إلا إذا اتفق على خلاف ذلك ، فإن النص في عقد البيع على الشرط الصريح الفاسخ عند تخلف المشترى عن سداد باقي الثمن أو قسط منه في ميعاده مع عدم اشتراط أن يكون الوفاء في موطن البائع ، لا يعفى الأخير من السعي إلى موطن المشترى لاقتضاء القسط وما بقى من الثمن عند حلول أجله ، فإذا قام بذلك وامتنع المشترى عن السداد بدون حق أعتبر متخلفا عن الوفاء وتحقق فسخ العقد بموجب الشرط أما إذا أبى البائع السعي إلى موطن المشترى عند حلول الأجل بغية تحقق الشرط عُد ذلك بمثابة رفض لاستيفاء الثمن أو ما حلّ منه دون مبرر فلا يُرتب الشرط أثره في هذه الحالة . لما كان ذلك، وكانت الطاعنة قد تمسكت أمام محكمة الموضوع بأن عقد البيع محل التداعي قد جاء خلوا من تحديد مكان سداد باقي الثمن و عدم تحقق الشرط الصريح الفاسخ تأسيسا على أن المطعون ضده الأول لم يسع إليها في موطنها لمطالبتها بباقي الثمن إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن تناول هذا الدفاع الجوهري بما يقتضيه من البحث مجتزأ القول بأن الثابت من مقدمة العقد سند الدعوى مقر الشركة البائعة ونص في ” الفقرة الأخيرة من البند الرابع منه أن الوفاء من الطرف الثاني المشترية ” إلى الطرف الأول وهذا النص يدل على التزام السداد للبائع أي في موطنه هذا بالإضافة إلى أن العرف جرى على السداد في مقر البائع خاصة لو كانت شركة أو مؤسسة عقارية عملا بالمادة ٢/٤٥٦ من القانون المدني وهو ما لا يواجه دفاع الطاعنة ولا يصلح ردا عليه ، خاصة وأن المادة سالفة الذكر التي استندت إليها المحكمة أوجبت الوفاء بالثمن غير المستحق وقت تسليم المبيع في المكان الذي يوجد فيه موطن المشترى وقد حجبه ذلك عن التحقق من مدى توافر شروط الفسخ الاتفاقي ردا على دفاعها الجوهري سالف الذكر، فإنه يكون فضلا عن قصوره قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن على أن يكون مع النقض الإحالة (الطعن رقم ۸۱۳۱ لسنة ۸۹ –ق – جلسة 18/2/2020 )
كما قضي بأن المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه لما كان الأصل في تنفيذ الالتزام عملاً بمقتضى المادتين ٣٤٧ / ٢ ، ٤٥٦ من القانون المدني أن يكون دفع الدين في محل المدين إلا إذا اتفق على خلاف ذلك فإن النص في عقد البيع على الشرط الصريح في الحالة تخلف المشترى عن سداد باقي الثمن أو قسط منه في ميعاده مع عدم اشتراط أن يكون الوفاء في موطن البائع لا يعفى الأخير من السعي إلى موطن المشترى لاقتضاء القسط وما بقى من الثمن عند حلول أجله ، فإذا قام بذلك وامتنع المشترى عن السداد بدون حق اعتبر متخلفاً عن الوفاء وتحقق فسخ العقد بموجب الشرط أما إذا أبى البائع السعي إلى موطن المشترى عند حلول الأجل بغية تحقق الشرط عد ذلك بمثابة رفض لاستيفاء الثمن أو ما حل منه دون مبرر فلا يرتب الشرط أثره في هذه الحالة . وأن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً في النتيجة التي انتهت إليها المحكمة إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية يقتضي بطلانه، وعلى ذلك فإنه إذا طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر في أثره في الدعوى، فإن كان منتجاً فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأته متسماً بالجدية مضت إلى فحصه لتفعلى أثره في قضائها. لما كان ذلك وكان العقدين موضوع التداعي قد جاءا خلواً من تحديد مكان سداد باقي الثمن وكان الطاعنان قد تمسكا أمام محكمة الموضوع بعدم تحقق الشرط الصريح الفاسخ تأسيساً على أن المطعون ضدهم لم يسعوا إليهما في موطنهما لمطالبتهما بباقي الثمن ، وخلت الأوراق مما يفيد ذلك ، وهو منهما دفاع من شأنه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى فإن الحكم المطعون فيه إذ التفت عن تحقيق هذا الدفاع وأقام قضاءه على تحقق الشرط الصريح الفاسخ يكون فضلاً عن قصوره قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة ) الطعن رقم ۲۰۲۳ لسنة ٥٨ ق جلسة 21/1/2015 )
كما قضي بأن المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه لما كان الأصل في تنفيذ الالتزام عملاً بمقتضى المادتين ٢/٣٤٧ ، ٤٥٦ من القانون المدني أن يكون دفع الدين في محل المدين الا إذا اتفق على خلاف ذلك فإن النص في عقد البيع الشرط الصريح الفاسخ عند تخلف المشترى عن سداد باقي الثمن أو قسط منه في ميعاده مع عدم اشتراط أن يكون الوفاء في موطن البائع ، لا يعفى الأخير من السعي إلى موطن المشترى لاقتضاء القسط وما بقى من الثمن عند حلول أجله ، فإذا قام بذلك وامتنع المشترى عن السداد بدون حق اعتبر متخلفاً عن الوفاء وتحقق فسخ العقد بموجب الشرط أما إذا أبي البائع السعي إلى موطن المشترى عند حلول الأجل بغية تحقق الشرط عد ذلك بمثابة رفض لاستيفاء الثمن أو ما حل منه دون مبرر فلا يرتب الشرط أثره في هذه الحالة ، لما كان ذلك وكان العقد موضوع التداعي قد خلا من تحديد مكان سداد باقي الثمن وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بعدم تحقق الشرط الصريح الفاسخ تأسيساً على أن المطعون ضده لم يسع إليه في موطنه لمطالبته بباقي الثمن ، وخلت الأوراق مما يفيد ذلك ، وهو منه دفاع جوهري من شأنه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى فإن الحكم المطعون فيه إذ التفت عن تحقيق هذا الدفاع وأقام قضاءه على تحقق الشرط الصريح الفاسخ يكون فضلاً عن قصوره قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن على أن يكون مع النقض الإحالة. ( الطعن رقم ٢٨٩٦ لسنة ٧١ ق – جلسة ٨ / ٥ / ٢٠٠٢)
لما كان ما تقدم وهديًا به وكان الثابت من مطالعة عقد البيع المؤرخ 28/12/2022 والمحرر بين الشركة المعلن إليها والطالبة أنه قد جاء خلوا من تحديد مكان سداد باقي الثمن ومن ثم وعملا بمقتضى المادتين ٢/٣٤٧، ٤٥٦ من القانون المدني فأن يكون الوفاء بباقي الثمن المستحق في المكان الذي يوجد فيه موطن المشترية وقت استحقاق الثمن وكان الثابت من عقد البيع أنف البيان أن محل إقامة المشترية هو فيلا (……) أ- ح ٦ -مشروع ….. – الشيخ زايد محافظة الجيزة كما يتعين معه على الشركة المعلن إليها ان تسعى إلى موطن الطالبة أنف البيان لمطالبتها بباقي الثمن وكان البين من مطالعة الأوراق ان الشركة المعلن إليها لم تلتزم بذلك وآبت السعي إلى موطن المشترية عند حلول أجل القسط المستحق من الثمن لمطالبتها به وإنما اكتفت بإنذارها بموجب إنذار على يد محضر مؤرخ 25/8/2025 أنذرتها فيه بانتهاء العلاقة التعاقدية فسخا لتحقق الشرط الفاسخ دون تكليفها بسداد باقي الثمن وهو ما لا يتحقق به الشرط الفاسخ الصريح ولا يرتب أثره.
وينبنى على ذلك فى حال قبول استلام الشركة المنذر إليها المبلغ المعروض كون ذلك يعد اقرار منها بإستمرار العلاقة التعاقدية وتدارك الخطأ من جانبها فى الانذار المشار إليه بالفسخ خلافا للقانون وفقا لبنود العقد الملزمة لطرفيه وعدم تحقق الاخلال العقدى فى حق المنذرة اما فى حال رفضها استلام المبلغ فأن المنذرة تعتبر العقد لا زال ساريا بين طرفيه إذ لم يتحقق بشانه شرط الفسخ الاتفاقى الوارد به لعدم توافر الاخلال التعاقدى فى حق المنذرة ومن ثم يحق للمنذرة اللجوء للقضاء للحصول على حكم ملزما بتطبيق بنود العقد الاتفاقية السارى بين طرفيها , كما ان لها الخيرة فى ان تعود على الشركة المنذر إليها بالتعويض عما فاتها من كسب و ما لحقها من خسارة لإخلال الشركة المنذر إليها بالعقد وفسخه بالإرداة المنفردة من جانبها دون مخالفة عقدية .
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن إليهم وسلمتهن صورة من هذا وكلفته بالحضور أمام محكمة ( ) والكائن مقرها
وذلك بجلستها المنعقدة علنا صباح يوم الموافق / / 2025 أمام الــدائرة ( ) في تمام الساعة الثامنة والنصف صباحاً وما بعدها ليسمع المعلن إليه بصفته الحكم لصالح الطالبة
أولا: بعدم تحقق الشرط الفاسخ الوارد بالعقد المؤرخ28/12/2022 أشترت الطالبة من الشركة المعلن إليها الشالية كود رقم ……. بمشروع ( …………. ) و بإلزام الشركة المعلن إليها بالاستمرار فى العلاقة التعاقدية
ثانيا: وفى حال نكول الشركة المعلن إليها عن التعاقد إلزام الشركة المعلن إليها بتعويض الطالبة عن ما فاتها من كسب وما لحقها من خسارة و التعويض الادبى عن الفسخ بالإرادة المنفردة من قبل الشركة المعلن إليها مع ما يترتب على ذلك من اثار و مع إلزامهم بالمصاريف ومقابل اتعاب المحاماة .
