محكمة استئناف عالي شمال القاهرة
الدائرة ( ) مدنى
مذكرة
بدفاع كلا من / ……………………………………….. ( مستأنفين )
ضد
السيدة/ ………………. واخرين ( مستانف ضدهم )
فى الاستئناف المقيد برقم لسنة ق
المحدد لنظرها جلسة يوم الاثنين الموافق 24/11/2025
الواقعات
نحيل فى بيانها لصحيفة الدعوى والاستئناف والمستندات المقدمة منعا للتكرار وألحاقا بمذكرات دفاعنا السابق تقديمها بالجلسات الماضية وما ورد بها من دفاع ودفوع وطلبات نمتسك بها
الدفاع
حجية عقد البيع المؤرخ فى 19/11/1998 سند ملكية المستانفين قبل المسـتانف ضدهم والمرتبط بالتوكيلات المحررة لصالح المستانفين قبل اطرافه .
المقرر في قضاء محكمة النقض أنه إذا لم ينكر من يحاج بصورة الورقة العرفية مطابقتها لأصلها كانت هذه الصورة حجة عليه في الإثبات( الطعن رقم ١٤٢٥٣ لسنة ٧٦ قضائية الصادر بجلسة 5/11/2009
المقرر في قضاء محكمة النقض المصرية أنه “إذا لم ينكر من يحاج بصورة الورقة العرفية مطابقتها لأصلها كانت هذه الصورة حجة عليه في الإثبات.”
الطعن رقم ٦١٦٢ لسنة ٧٨ قضائية – جلسة ٢٠١٦/٠٥/٢٤م
ومن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن صورة الورقة العرفية لا حجية لها في الإثبات إلا بمقدار ما تهدي إلى الأصل الموقع عليه، فإذا لم ينكر المحجوج بالورقة مطابقة الصورة لأصلها كانت هذه الصورة حجة عليه في الإثبات، وإذ كان البين من الواقع أن المطعون ضدهما قدما صورة من عقد الإيجار المودعة نسخته الأصلية مقر الجمعية التعاونية الزراعية فلم يثير الطاعنان ثمة منازعة في مطابقة هذه الصورة لأصلها أثناء التداعي في الدعوى الموضوعية أمام محكمة أول درجة بل ناقشا موضوع الالتزامات الثابتة بها بما يعتبر إقراراً ضمنياً بمطابقتها للأصل، فلا يعتد بعد ذلك بما يكون قد أثاراه من منازعة في هذا الصدد لدى نظر دعوى إثبات الحالة المستعجلة التي سبقت التداعي الموضوعي، ولئن كان الطاعنان قد طلبا أمام محكمة الاستئناف تقديم أصل ورقة العقد إلا أنهما أفصحا عن علة هذا الطلب على النحو الثابت بمحضر جلسة 20/ 2/ 1975، هذه العلة التي كان مردها عدم وضوح الصورة مما لا يستفاد منه إنكاراً لمطابقة الصورة لأصلها، لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد اعتد بصورة الإيجار استناداً إلى قوله “إن الثابت في جميع مراحل الدعوى أن المستأنف ضدهما لم ينكرا مطابقة الصورة للأصل فلا يجديهما نفعاً التمسك بتقديم أصل العقد الأمر الذي ترى معه المحكمة الالتفات عن هذا الطلب”. فإنه قد التزم صحيح القانون واستقام قضاؤه على استدلال سائغ له أصله الثابت بالأوراق مما يكون معه النعي بهذا السبب في غير محله.
الطعن 668 لسنة 46 ق جلسة 29 / 5 / 1980 مكتب فني 31 ج 2 ق 296 ص 1587
لما كان الثابت بالاوراق أن دفاع المستأنفين قد قدم طى حوافظ مستنداته صورة عقد البيع المؤرخ 19/11/1998 والمبرم فيما بين المستأنفين بوصفهم مشترين والمستانف ضدهم من (الخامس وحتى الثانى والعشرون) وهو مستند غير مجحود او منكور او مطعون عليه بثمة مطعن ممن نسب إليه هذا المحرر من أطرافه البائعين المختصمين فى الدعوى ومن ثم يعد ذو حجة قبلهم قانونا بإعتباره مطابقا للاصل و يحق معه التساند إليه فى ثبوت وجود عقد بيع مبرم فيما بينهما وحجيته .
وكان الثابت من الاوراق أن التوكيلات المبرمة من البائعين المذكورين وهى التوكيلات ارقام ( 5874 حرف ش لسنة 1998 روض الفرج – 1812 حرف أ لسنة 1998 توثيق ضواحى شبين الكوم- 7366 حرف د لسنة 1998 توثيق الاهرام -4415 حرف س لسنة 1998 توثيق الظاهر – 5883 حرف و لسنة 1998 توثيق الجيزة – 4757 حرف ى لسنة 1998 توثيق مصر الجديدة – 5846 حرف ش لسنة 1998 توثيق روض الفرج – 4960 حرف و لسنة 1998 توثيق مصر الجديدة قد حررت لصالح المستأنفين تتويجا لمؤدى العقد المبرم بينهما ومقيدة بمداه إذ أن الوكالة فى ذاتها ايا كان مداها لا تعد بمثابة عقد بيع او اتفاق محدد بين اطرافها و يلزم معها تحرير عقد بالبيع مكتمل الاركان بين اطرافه يتضمن فحوى اتفاقهم وهو ما يعد مستكملا بتحرير عقد البيع المشار إليه فى دعوانا الراهنة , و من ثم فإذا اتجهت الإرادة الحقيقية لطرفي عقد الوكالة إلى إبرامها بقصد إتمام بيع، فإن الوكالة لا تعد عقداً مستقلاً بين الطرفين عن ذلك البيع بل تابعة له وتدور في فلكه وجوداً وعدماً ) الطعن رقم 4333 لسنة 92 ق – بتاريخ 10 / 1 / 2024 , الطعن رقم 7791 لسنة 86 ق جلسة 5/11/ 2022 , )
لما كان ذلك وكان الثابت بالاوراق تماثل العقد سند المستأنفين مع مضمون الوكالات المحررة بالبيع لصالحهم من قبل البائعين من حيث الاطراف والمضمون بما يبين من خلاله ارتباط التوكيلات بعقد البيع الابتدائى سند ملكية المستانفين وجودا وعدما وفقا للإتفاق المبرم فيما بينهم و بين البائعين المستأنف ضدهم من الخامس وحتى الثانى والعشرون وقد حرر عقد البيع ومن ثم فقد استنفذت الوكالة بهذا الشأن وعبرت عن ارادة طرفى التعاقد ومضمون اتفاقهم المحررة بشأنه بما يستتبع ذلك من أثار .
ثانيا : بطلان عقد البيع المسجل سند المستانف ضدهم لإبرامه بعد انقضاء اعمال الوكالة بابرام عقد البيع الابتدائى المؤرخ فى 19/11/1998 سند ملكية المستانفين .
من المقرر بنص المادة 714 من التقنين المدنى أنه ( تنتهى الوكالة بإتمام العمل الموكل فيه )
ومن المقرر فى قضاء النقض انه : المقرر– في قضاء محكمة النقض – أن مؤدى نص المواد ٧١٤ ، ٧١٥ ، ٧١٦ من القانون المدنى أن الوكالة تنتهى بإتمام العمل الموكل فيه وبانتهاء الأجل المعين للوكالة أو بموت الموكل أو الوكيل . ( الطعن رقم ٤٥١٧ لسنة ٨٧ قضائية الصادر بجلسة 18/2/2018 )
ومن المقرر أن إبرام الوكالة بقصد إتمام البيع فإن ذلك التوكيل لا يعد عقداً مستقلا بين الطرفين عن ذلك البيع بل تابعاً له ويدور فى فلكه وجوداً وعدماً . (الطعن 4999 لسنة 71 ق جلسة 9 / 6 / 2014)
ولما كان ذلك وكان الثابت بالاوراق أن المستانفين قد ابرمو عقد البيع ا المؤرخ 19/11/1998 والمبرم فيما بين المستأنفين بوصفهم مشترين والمستانف ضدهم من (الخامس وحتى الثانى والعشرون) المقدم صورته بالاوراق , وبهذا فقد جرى تنفيذ الوكالة المبرمة فيما بين المستأنفين و المستأنف ضدهم البائعين المذكورين و أنقضت بحكم القانون بتمام ابرام عقد البيع ومن ثم فإن عقد البيع المسجل رقم 3361 لسنة 2009 شهر عقارى شمال القاهرة الصادر لصالح المستأنف ضده قد ابرم بوكالة اٍتنفضى أثرها القانونى بتمام البيع للمستأنفين –مع تمسك دفاع المستاتفين بصورية عقد البيع المسجل المذكور وتحقيق منعاه بشانه – و من ثم يبطل التصرف المبرم بموجب الوكالة المنقضية التى أستنفذت بتحرير عقد بيع بموجبها للمستانفين ويحق لكل ذى مصلحة التمسك بهذا البطلان فى معرض ترجيح عقد البيع سند المستأنفين وبوصفهم خلفا للمستانف ضدهم البائعين لهم وقد نصت الفقرة الأولى من المادة 141 على ما يأتي : “إذا كان العقد باطلا جاز لكل ذي مصلحة أن يتمسك بالبطلان ” وهذه الإجازة للمتعاقدين وللخلف العام والخاص وللدائنين أوجه البطلان الواردة في المادة السابقة, وكان الثابت بالاوراق أن الغرض من تحرير التوكيلات من قبل المستأنف ضدهم من الخامس وحتى الثانى و العشرون ابرام البيع لصالح المستانفين ومن ثم فأن التوكيل مرتبط بالبيع وببين بجلاء أن إرادة الطرفين الحقيقية قد اتجهت لإبرام تلك الوكالة بقصد إتمام البيع ومن ثم فإن ذلك التوكيل لا يعد عقداً مستقلا بين الطرفين عن ذلك البيع بل تابعاً له ويدور فى فلكه وجوداً وعدماً .
فإذا ما تقرر ذلك و استهداء بطبيعة المعاملة وللتعرف على سعة الوكالة الصادرة من البائعين كونها قد حررت بقصد محدد إبرام عقد بيع مع المستانفين الوارد اسماءهم بالوكالة وقد نفذ الغرض منها بتمام ابرام الببيع لصالحهم الوارد بصورة العقد الابتدائى سندهم و من ثم تعد الوكالة قد انقضت وزال ا-ثرها و يبطل كل تصرف بموجبها تاليا على انقضاء الغرض منها وهو ما يستطيل للعقد المسجل سند المستأنف ضدهما أثره مع علمها بتمام الوكالة .
ثالثا: الطعن بالصورية على عقد البيع المسجل سند المستأنف ضدهما المبرم بالتوكيل من قبل السيدة /………………………………
من المقرر فى قضاء النقض : ان الملكية فى التصرفات العقارية لا تنتقل بالتسجيل وحده و أنما هى تنتقل بأمرين إحداهما أصلى و أساسى وهو العقد الصحيح الناقل للملكية و ثانيهما تبعى مكمل وهو التسجيل فإذا انعدم الاصلى فلا يغنى عنه المكمل وبالتالى فأن العقود الباطلة لصوريتها لا يصحهها التسجيل .
الطعن رقم 12907 لسنة 83 ق جلسة 27/11/2022
الطعن رقم 35 لسنة 57 ق جلسة 1995
يبين من مطالعة مدونات الحكم المستـأنف أنه إذ اطرح دفاع المستأنفة المتعلق بطعنها بكافة طرق الاثبات على عقد البيع المشهر رقم 3361 لسنة 2099 شهر عقارى شمال القاهرة كونه قد ركن فى هذا الاطراح تحديدا لمؤدى تقرير الخبير المنتدب فى الدعوى ونتيجته معلنا اطمئنانه له فى نفى الصورية عن المشهر دون ان يقف على حقيقة كون الدفع بالصورية من الدفوع القانونية التى لا شأن لعمل الخبير المنتدب فى الدعوى به وانما هو من ما يستقل به قاضى الموضوع
من المتعارف عليه قانونا ان الصورية المطلقة تعنى ان العقد خيالى لا وجود له فى الواقع وان الصورية تتناول وجود العقد ذاتـه فيـكـون العقد الظاهر لا وجود له في الحقيقة ومن المقرر ان المشتري ولو لم يكن عقده مسجلا أن يتمسك بـصورية عقـد المشترى الاخر الذى سجل عقده صورية مطلقة ليتوصل بذلك إلى محو هذا العقد من الوجود إذا إنه بصفته دائنا للبائع في الالتزامات المترتبة على العقد الصادر إليه يكون له أن يتمسك بتلك الصورية لإزالة جميع العوائق التي تصادفه في سبيل تحقيق أثر عقده، ويصبح له بهذه الصفة ـ وفقا لصريح نص المادة ١/٢٤٤ من القانون المدني ــ أن يثبت صورية العقد الذي أضر به بطرق الإثبات كافة باعتباره من الغير في أحكام الصورية بالنسبة للتصرف الصادر من نفس البائع إلى مشتر أخر وقد قضت محكمة النقض بأن القانون لا يمنع المشتري الذي لـم يسجل عقده من أن يتمسك بصورية عقد المشتري الآخر صورية مطلقة ولو كان مسجلا ليتوصل بذلك إلى محو هذا العقد مـن الوجـود لكـي يتمكن من تسجيل عقده هو أو الحكم الصادر بصحته ونفاذه فتنتقل إليه ملكية العين المبيعة إذ أنه بصفته دائنا للبائع في الالتزامـات المترتبـة على عقد البيع الصادر له يكون له أن يتمسك بتلك الصورية أيا كـان الباعث عليها لإزالة جميع العوائق التي تصادفه في سبيل تحقيق أثـر عقده .
نقض مدنى رقم 1810 لسنة 52 ق – جلسة 29/1/1986
انقض مدنى رقم 5517لسنة 89 جلسة 5/6/2021
وإذ يعتصم دفاع المسـانفة بإثبات صورية العقد المسجل رقم 3361 لسنة 2099 شهر عقارى شمال القاهرة بكافة طرق الاثبات بما فيها البينة و القرائن وشهادة الشهود ومن بينها الاتى ذكرا :
- ان الثابت بالارواق كون المبلغ المقال بإنه نظير بيع الحصة محل التعاقد فى العقد المسجل محل الطعن لا تتناسب مطلقا مع قيمة العقار من حيث قيمة الارض والمبانى ومكانها و استغلالها كمدرسة بما يبين من خلاله ان العقد صورى ابرم بقصد الاستيلاء على الملكية .
- الثابت من الاوراق وجود علاقة الزوجية فيما بين المتعاقدين بالعقد المشهر السيدة /………………………… و السيد / ……………………….. و انه مسخر من قبلها للاستيلاء على ملكية شقيقاتها .
- الثابت من الاوراق ان العقد المسجل قد وقع من المذكورة السيدة / ……………………… بموجب التوكيلات انفة البيان تفصيلا بعاليه و الثابت بها كون المسـانفة وباقى شقيقاتها قد حررت لصالحهم مع المذكورة زوجة المشترى وهو امر لإى مشترى ملفت للنظر ويدعو للنكول عن التعاقد او اشتراط اقل القليل اشهاد باقى اطراف الوكالة ومع ذلك حرر عقد البيع بموجب هذه الوكالات المحررة لصالح الشقيقات الاربع و نسب البيع مباشرة لباقى المستأنف ضدهم
- الثابت بالاوراق ان المستأنف ضدها …………….. تعلم يقينا بأن الوكالة محررة لجميع الشقيقات ولصالحهن وان عقد البيع المؤرخ فى 23/11/1998 لا يتيح لها بيعا سوى بقدر الربع فى الحصة المشتراه مع كون العقد نافذ فى حقها و حق باقى المستانف ضدهم من الخامس وحتى الثانى والعشرون وهو الحاكم للعلاقة فيما بينهم و قاونهم ودستورهم الواجب تطبيقه ومع ذلك ابرمت هذا التعاقد مع زوجها لسلب ملكية الباقين لصالحها .
- الثابت من الاوراق ان العقد الصورى سجل فى عام 2009 ومع كون المستانف ضده السيد / …………………… يزعم ان المسـانفة تحوز المدرسة دون سند قانونى إلا انه لم يقم بإى بادرة نحو طرد المستولين على ملكه المزعوم سوى بإنذار فى عام 2013 بعد ان اقيمت الدعوى الاصلية من قبل المسـانفة بما يبن من خلاله انه مسخر فقط للتصدى لهما و استيلاء المستأنف ضدها زوجته / ……………………………. على ملكية شقيقاتها معها فضلا عن علمه بإستحواذها على العين محل النزاع منذ شراءه لها أى لم يتسلمها من الاساس و لم يشترى العين خالية .
- ولما كان البادى من الاوراق ان العقد المشهر سند المستانف ضده ……………. صورى ابرم بقصد الاستيلاء على ملكية العين المباعة لصالح زوجته والاستئثار لها بها دون باقى المشترين ومن ضمنهم المسـانفة و وقد بدت القرائن الدالة على الصورية ولم يفطن الحكم لمؤداها فأنه فضلا عن مخالفته للقانون قد شابه الاخلال بحق الدفاع
الرابع : يعتصم المسـتأنفين بإحالة الدعوى للتحقيق .
ومن المقرر أن طلب الخصم تمكينه من إثبات أو نفى دفاع جوهري بوسيلة من وسائل الإثبات الجائزة قانوناً هو حق له يتعين على محكمة الموضوع إجابته إليه متى كانت هذه الوسيلة منتجة في النزاع. (الطعن رقم 10079 لسنة 82 بتاريخ 5 مارس 2023)
لما كان ذلك وكان الثابت بالاوراق ان دفاع المستـانفة قد اعتصم بكافة طرق الاثبات وصولا لإظهار صورية عقد البيع المسجل رقم …… لسنة 2099 شهر عقارى شمال القاهرة وان للمستانفة مصلحة فى طعنها قائمة على كونها قد اشترت العين محل النزاع بالعقد المؤرخ 19/11/1998 وان العين فى حوزتها بهذه الصفة واثباتا لملكية المستانفين بموجب العقد الأبتدائى المشار إليه وبكافة طرق الاثبات الاخرى ومن ثم يحق لها طلب تمكينها من اثبات ما سبق بشهادة الشهود واحالة الدعوى للتحقيق مع كون الدفاع يركن لكافة طرق الاثبات قانونا .
- بناء عليه
- يلتمس دفاع المستأنفة الحكم بقبول الاستئناف شكلا وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستـأنف والقضاء مجددا بطلبات المسـتأنفة
